A jelzáloghitel felvétele Magyarországon 2025-ben egy komoly, de jól megtervezhető lépés a lakáscélok eléréséhez. A piacot ma két fő irányvonal határozza meg: a kedvezményes, államilag támogatott hitelek és a piaci kamatozású kölcsönök.

---

Okos döntések a jelzáloghitel felvételekor

A legfontosabb az „okos” tervezés, ami magában foglalja a rendelkezésre álló lehetőségek alapos felmérését.

A jelzáloghitel Magyarországon 2025-ben is az egyik legfontosabb eszköz a lakáscélok megvalósításához. A hitel lényege, hogy a bank fedezetként bejegyzi a jelzálogjogot az ingatlanra, ami biztosítékot jelent a számára. Ezáltal a személyi kölcsönöknél jóval nagyobb összeg és kedvezőbb feltételek érhetők el.

A piacon a piaci kamatozású és az államilag támogatott hitelek dominálnak. A 2025-ös évben az utóbbiak a legkedvezőbbek, ha az igénylő megfelel a szigorú feltételeknek.

---

A jelzáloghitel legfontosabb jellemzői

• Fedezet: A bank mindig fedezetet kér, ami általában a megvásárolni vagy építeni kívánt ingatlan, vagy egy másik ingatlan. A felvehető hitelösszeget nagyban befolyásolja az ingatlan értéke (ennek maximum 80%-a lehet).
• Kamat: A hitelek kamatozása lehet fix vagy kamatperiódusokhoz kötött. Ma már a legtöbb bank hosszú, akár 10 vagy 20 éves fix kamatperiódusú hiteleket kínál, ami kiszámíthatóbbá teszi a törlesztőrészletet a futamidő nagy részében. Az átlagos piaci kamatok 6-8% körül mozognak, de az államilag támogatott hitelekkel ez az érték 3%-ra is lecsökkenhet.
• THM: A Teljes Hiteldíj Mutató (THM) tartalmazza a kamaton kívül az összes egyéb költséget (pl. induló díjak, értékbecslés díja), ezért ez a legjobb mérőszám a hitelek összehasonlítására. A piaci hiteleknél a THM jellemzően 7-9% között van.
• MNB adósságfék-szabályok: A Jövedelemarányos Törlesztési Mutató (JTM) és a Hitelfedezeti Mutató (HFM) korlátozzák, hogy az igénylő jövedelmének és az ingatlan értékének mekkora része terhelhető a hitellel, ezzel is védve a túlzott eladósodástól. Ezek a szabályok 2025-től kedvezőbbek lettek az energetikailag hatékony („zöld”) ingatlanok esetében.

---

Támogatott hitelprogramok 2025-ben

• CSOK Plusz: Gyermekvállalást tervező, gyermektelen házaspároknak szóló, fix 3%-os kamatú hitel. A vállalt gyermekek számától függően akár 50 millió forint is felvehető.
• Falusi CSOK: A preferált kistelepüléseken, vásárlásra és felújításra igényelhető vissza nem térítendő támogatás és mellé felvehető, kedvezményes, 3%-os kamatú hitel.
• Otthon Start hitel: Egy új, 2025-ben induló, 3%-os kamattámogatott hitel első lakásvásárlóknak vagy építőknek. Akár 50 millió forint is felvehető, és nem kötődik gyermekvállaláshoz.

A 2025-ös évben a piaci kamatszintek stabilizálódtak, de a kormányzati programok továbbra is a legvonzóbb megoldást jelentik a jogosultak számára. A sikeres lakáscél eléréséhez kulcsfontosságú a tájékozottság és a gondos pénzügyi tervezés.

Főbb jellemzők és feltételek

1. Fedezet: A hitel felvételéhez minden esetben ingatlanfedezet szükséges, amelyre a bank jelzálogjogot jegyeztet be. A felvehető hitelösszeg maximum az ingatlan forgalmi értékének 80%-a lehet.
2. Kamat és THM: A kamat a piaci mozgásokhoz igazodik. A 2025-ös évben a piaci kamatok jellemzően 6-8% között mozognak. Fontos, hogy a teljes költségeket a Teljes Hiteldíj Mutató (THM) mutatja meg, ami a kamaton kívül az összes egyéb díjat is tartalmazza (pl. hitelbírálati díj).
3. Kamatperiódus: Ez a legfontosabb paraméter, amit az igénylő választhat. A kamatperiódus az az időszak, ameddig a bank fixálja a kamatot és a törlesztőrészletet.
   • Rövidebb kamatperiódus (1-5 év): Jellemzően alacsonyabb kamatot kínál, de a bizonytalanság nagyobb, mivel a kamat a periódus végén megváltozhat.
   • Hosszabb kamatperiódus (10-20 év, vagy végig fix): Magasabb kamattal járhat, de a kiszámíthatóság és a biztonság miatt sokan ezt választják.
4. Igénylési feltételek:
   • Jövedelem és JTM: A bankok ellenőrzik az igazolt, rendszeres jövedelmet. Az MNB szabályozása (Jövedelemarányos Törlesztési Mutató, JTM) korlátozza, hogy a jövedelem hány százalékát fordíthatja törlesztésre. Például 600 000 Ft feletti nettó jövedelem esetén a hitel törlesztőrészlete a jövedelem legfeljebb 60%-a lehet, ha a kamatperiódus legalább 10 év.
   • Hitelmúlt: A bankok ellenőrzik a hitelképességet a KHR-ben (Központi Hitelinformációs Rendszer). Negatív státusszal rendelkező ügyfelek nem kaphatnak hitelt.
5. Folyamat: A hiteligénylés hosszabb folyamat, ami magában foglalja a dokumentumok gyűjtését (jövedelemigazolások, adásvételi szerződés), az ingatlan értékbecslését, a hitelbírálatot, a szerződéskötést, majd a jelzálogjog bejegyzését követő folyósítást.

A piaci kamatozású jelzáloghitel azoknak ideális, akik nem jogosultak a támogatott programokra, vagy akik szabadabban szeretnék megválasztani a hitelösszeget és a futamidőt. Érdemes több bank ajánlatát is összehasonlítani, mert a feltételek jelentősen eltérhetnek.